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第一章 購物中心行業發展綜述 13
第一節 購物中心的定義與分類 13
一、購物中心的定義 13
（一）國際購物中心協會定義 13
（二）日本購物中心協會定義 13
（三）商務部定義 13
二、購物中心的分類 13
（一）國內外的劃分標準 14
（二）建筑綜合體分類 15
第二節 購物中心的特點 15
一、購物中心的空間特點 15
二、購物中心的運營特點 16
第三節 大型購物中心相關概述 17
一、大型購物中心含義分析 17
二、大型購物中心特點分析 18
第四節 世界購物中心發展情況 19
一、世界購物中心的興起及深層原因 19
二、世界購物中心的演變歷程 21
三、世界大型購物中心的典型模式解析 24
第二章 中國購物中心關聯產業發展分析 27
第一節 中國房地產業發展分析 27
一、房地產開發景氣指數 27
二、土地開發及購置情況 27
三、房地產開發投資情況 28
四、房地產開發資金來源 30
五、中國房地產商品房建筑面積 31
六、中國房地產商品房銷售情況 32
第二節 中國零售業發展分析 34
一、中國零售業發展規模分析 34
二、百家零售企業零售額分析 35
三、外資零售企業發展情況 36
四、中國零售業發展情況分析 37
（一）國慶黃金周市場零售業情況 37
（二）春節黃金周區域零售市場規模分析 38
（三）中國零售業發展建議 40
第三節 中國社會消費現狀分析 40
一、中國GDP增長情況分析 40
二、中國人口總量與結構 42
三、全社會消費品零售總額 43
四、城鄉居民收入增長分析 45
五、城鄉居民消費情況分析 46
（一）城鄉居民消費支出情況 46
（二）農村居民消費特點分析 47
六、居民消費信心指數分析 48
第三章 中國購物中心發展分析 50
第一節 購物中心在中國的發展歷程 50
一、雛形階段（20世紀80年代末） 50
二、形成階段（20世紀90年代） 50
三、高速發展階段（21世紀10年代初） 50
第二節 中國購物中心發展現狀分析 51
一、中國購物中心發展規模分析 51
二、購物中心發展的推動因素 52
（一）城鎮化和服務業增長 52
（二）地方政府的推動力量 52
三、中國購物中心分布特點 53
四、購物中心業態組成分析 57
五、中國購物中心發展指數分析 58
（一）上海購物中心發展指數 58
（二）北京購物中心發展指數 59
（三）深圳購物中心發展指數 60
（四）廣州購物中心發展指數 61
六、中國購物中心開發投資情況 62
第三節  購物中心的發展方向分析 64
一、購物中心功能定位 64
二、購物中心運營因素 65
（一）消費者認為的運營因素 65
（二）商戶認為的運營因素 66
（三）開發商認為的運營因素 67
三、購物中心業態組合 68
四、網絡購物與商場購物 68
五、中國購物中心企業前十 70
六、購物中心拓展方向 70
七、品牌購物中心情況 71
八、品牌商戶未來發展趨勢 72
第四節 消費者購物中心購物體驗分析 73
一、消費者在購物中心的行為分析 73
二、影響消費者滿意度的因素分析 74
（一）商戶類型 74
（二）交通便利度 75
（三）購物消費體驗 75
第五節 中國購物中心零售業并購交易 75
第四章 中國購物中心運營狀況解析 78
第一節 中國購物中心定位分析 78
一、休閑娛樂型定位 78
二、主題購物型定位 78
三、生活鄰里型定位 79
第二節 購物中心經營模式分析 79
一、純銷售模式 79
二、租售并舉模式 80
三、純物業經營模式 81
第三節 購物中心投資收益分析 81
一、盈利模式選擇 81
二、投資成本構成 82
三、各業態租金 83
四、投資回報率 83
（一）商業經營 84
（二）品牌輸出 85
第四節 購物中心開發分析 85
一、購物中心開發流程 85
（一）總體概述 85
（二）調研與論證 86
（三）立項與決策 86
（四）選址與選型 87
（五）規劃與設計 88
（六）融資與招商 89
二、購物中心開發可行性 90
（一）可行性分析的內容 90
（二）總體策劃設計要點 92
（三）營銷策劃要點 95
（四）大型購物中心物業管理 96
三、購物中心開發策略 97
第五節 購物中心的業態組合方法 99
一、商圈研究 99
二、業態分類 99
三、租戶權重 99
四、業態配比 100
五、分區布局 100
六、租約與期限 101
七、品牌建設 101
第六節 購物中心連鎖品牌商戶調研分析 102
一、商戶業態分布 102
二、商戶經營模式選擇 102
三、商戶未來開店計劃 103
四、商戶開店場所分析 103
五、選擇購物中心的優先考慮因素 104
六、商戶對購物中心的評價與期許 105
七、購物中心營銷策略對促進銷售的作用 106
第五章 中國購物中心競爭格局分析 107
第一節 購物中心的發展周期研究 107
一、購物中心的經濟周期 107
二、購物中心的成長性與波動性 108
三、購物中心的成熟度 109
第二節 購物中心競爭格局綜述 109
一、購物中心集中度分析 109
二、購物中心的競爭程度 109
三、購物中心城市競爭力 109
第三節 大型購物中心企業競爭狀況 111
一、領導企業的市場力量 111
二、追隨企業的競爭力 112
第四節 大型購物中心國際競爭者的影響分析 112
一、外資搶灘中國購物中心市場 112
二、大型購物中心國際進入情況分析 112
三、國內外大型購物中心企業的SWOT比較分析 113
第六章 中國購物中心成功案例分析 115
第一節 太古匯購物中心 115
一、購物中心基本情況分析 115
二、購物中心所在商圈競爭 115
三、傳統高端消費習性分析 115
四、傳統高端消費市場競爭 116
第二節 北京西單大悅城 117
一、購物中心基本情況分析 117
二、購物中心組織布局分析 118
三、購物中心品牌引進分析 118
四、購物中心流程設計分析 119
第三節 北京世紀金源購物中心 120
一、購物中心基本情況分析 120
二、購物中心整體規劃分析 120
三、購物中心市場定位分析 120
四、購物中心經營情況分析 121
第四節 深圳華潤中心·萬象城 121
一、購物中心基本情況分析 121
二、購物中心競爭優勢分析 121
三、購物中心主力店鋪分析 122
四、購物中心物業管理分析 122
第五節 北京燕莎奧特萊斯 123
一、購物中心基本情況分析 123
二、購物中心經營理念分析 123
三、購物中心業態布局分析 123
四、購物中心品牌引入分析 124
第六節 上海奧特萊斯 124
一、購物中心基本情況分析 124
二、購物中心配套設施情況 124
三、購物中心品牌布局分析 125
四、購物中心建筑布局分析 125
第七章 中國購物中心投資運營企業分析 127
第一節 大連萬達商業地產股份有限公司 127
一、企業基本情況介紹 127
二、購物中心運營分析 127
三、企業經營情況分析 129
四、企業發展戰略分析 130
第二節 凱德集團 130
一、企業基本情況介紹 130
二、購物中心運營分析 131
三、企業經營情況分析 132
四、企業發展戰略分析 133
第三節 華潤置地有限公司 133
一、企業基本情況介紹 133
二、購物中心運營分析 134
三、企業經營情況分析 134
四、企業發展戰略分析 135
第四節 上海世貿股份有限公司 136
一、企業基本情況介紹 136
二、購物中心運營分析 136
三、企業經營情況分析 136
四、企業發展戰略分析 138
第五節 中糧地產（集團）股份有限公司 139
一、企業基本情況介紹 139
二、購物中心運營分析 139
三、企業經營情況分析 140
四、企業發展戰略分析 142
第六節 文峰大世界連鎖發展股份有限公司 142
一、企業基本情況介紹 142
二、購物中心運營分析 143
三、企業經營情況分析 143
四、企業發展戰略分析 145
第七節 恒隆地產有限公司 145
一、企業基本情況介紹 145
二、購物中心運營分析 146
三、企業經營情況分析 147
四、企業資本運作策略 147
第八節 茂業國際控股有限公司 148
一、企業基本情況介紹 148
二、購物中心運營分析 148
三、企業經營情況分析 150
四、企業未來發展展望 152
第九節 天虹商場股份有限公司 152
一、企業基本情況介紹 152
二、購物中心運營分析 153
三、企業經營情況分析 153
四、企業發展戰略分析 155
第十節 深圳市益田集團股份有限公司 156
一、企業基本情況介紹 156
二、企業組織架構分析 156
三、購物中心運營分析 158
四、企業發展戰略分析 158
第十一節 陽光新業地產股份有限公司 159
一、企業基本情況介紹 159
二、購物中心運營情況 159
三、企業經營情況分析 160
四、企業未來發展展望 162
第十二節 武漢南國置業股份有限公司 163
一、企業基本情況介紹 163
二、購物中心運營情況 164
三、企業經營情況分析 164
四、企業發展經營策略 166
第八章 中國購物中心建設投融資與招商分析 168
第一節 購物中心的投融資分析 168
一、購物中心的投資特點 168
二、購物中心建設的融資渠道 168
（一）銀行 168
（二）項目融資 169
（三）分拆上市 169
（四）買殼上市 169
（五）典當融資 170
（六）金融租賃 170
（七）房地產信托 171
（八）發行企業債 171
（九）投資擔保融資 171
（十）民間私募基金 172
（十一）海外私募基金 172
第二節 購物中心的招商分析 172
一、購物中心招商指導原則 172
二、購物中心招商的類型 175
（一）招商順序 175
（二）商家開店模式 177
（三）招商策略 178
（四）商家招商的用途 178
（五）商家租金的計算方式 178
三、購物中心招商的基礎 179
（一）主力店招商工作的基礎 179
（二）其他招商工作的基礎 180
四、購物中心招商推進計劃 180
（一）開發前期 180
（二）開發期（開發至開業前6-9個月） 181
（三）開業（開業前6-9個月） 181
（四）開業后及遠期 181
第九章 2022-2027年中國購物中心發展前景與策略建議 182
第一節 2022-2027年中國購物中心發展前景分析 182
一、2022-2027年中國購物中心發展環境預測 182
（一）中國房地市場展望 182
（二）中國商業地產發展前景分析 184
二、2022-2027年中國購物中心發展規模預測 187
三、購物中心體量變化趨勢 187
第二節 2022-2027年中國購物中心發展趨勢分析 189
一、產業發展與經濟和社會發展緊密相連 189
二、融合、變異實現大型購物中心的創新 190
三、購物中心逐漸朝小型化發展 190
四、泛購物中心成發展趨勢 190
五、區域型購物中心或成主流 191
第三節 2022-2027年中國購物中心投資建設風險分析 192
一、自然風險 192
二、政策風險 192
三、社會風險 192
四、經濟風險 194
五、技術風險 195
六、內部決策與管理風險 196
第四節 2022-2027年中國購物中心投資建議 197
一、大型購物中心的前期規劃設計 197
二、量身打造大型購物中心 197
三、人力資源戰略 197
四、大型購物中心的公共關系 198
 
部分圖表目錄
圖表 1  ICSC對購物中心的分類 14
圖表 2  我國對購物中心的分類 15
圖表 3  購物中心的空間形態引發的商業價值的轉變 17
圖表 4  2015-2021年中國房地產開發綜合景氣指數走勢圖 27
圖表 5  2018-2021年中國房地產企業土地購置面積情況統計 28
圖表 6  2018-2021年不同用途房地產開發投資構成情況 28
圖表 7  2018-2021年中國房地產開發投資累計完成情況 29
圖表 8  2019-2021年房地產開發投資額月度增長情況 29
圖表 9  2021年東中西部地區房地產開發投資情況統計 29
圖表 10  2018-2021年全國房地產開發企業資金來源構成情況 30
圖表 11  2021年中國房地產開發資金來源結構 31
圖表 12  2018-2021年房地產開發企業房屋施工面積情況統計 31
圖表 13  2017-2021年房地產開發企業房屋施工面積細分產品情況 32
圖表 14  2018-2021年房地產開發企業房屋竣工面積情況統計 32
圖表 15  2017-2021年房地產開發企業房屋竣工面積細分產品情況 32
圖表 16  2013-2021年中國房地產商品房銷售面積趨勢圖 33
圖表 17  2019-2021年中國商品房銷售面積增長趨勢圖 33
圖表 18  2021年不同地區房地產商品房銷售面積情況 34
圖表 19  2018-2021年房地產開發企業商品房銷售額情況 34
圖表 20  中國零售業主要經濟指標統計 35
圖表 21  2013-2021年百強零售企業銷售規模情況 36
圖表 22  2018-2021年零售百強外企銷售額占比及增速 37
圖表 23  2021年春節黃金周中國主要城市銷售規模 39
圖表 24  2015-2021年中國國內生產總值及增長變化趨勢圖 41
圖表 25  2018-2021年國內生產總值構成及增長速度統計 41
圖表 26  2018-2021年中國人口總量增長趨勢圖 42
圖表 27  2021年中國人口數量及其構成情況統計 43
圖表 28  2015-2021年中國社會消費品零售總額及增長速度趨勢圖 44
圖表 29  2021年中國主要消費品零售額及增長速度統計 44
圖表 30  2015-2021年城鎮居民人均可支配收入及增長趨勢圖 45
圖表 31  2018-2021年中國農村居民人均純收入及增長趨勢圖 46
圖表 32  2018-2021年城鎮人均現金消費支出額變化趨勢圖 47
圖表 33  2018-2021年農村人均現金消費支出額變化趨勢圖 47
圖表 34  2019-2021年中國居民消費者信心指數月度變化情況 49
圖表 35  2016-2021年中國購物中心數量情況統計 51
圖表 36  2015-2021年全國40個大中城市土地成交面積增長情況 52
圖表 37  2018-2021年不同類型城市土地成交溢價率 53
圖表 38  2008-2021年中國新開業購物中心類型分布比例 54
圖表 39  上海市購物中心主力店分布圖 54
圖表 40  成都市購物中心主力店分布圖 54
圖表 50  廣州購物中心發展指數（SCDI）情況 62
圖表 51  廣州購物中心發展指數（SCDI）各指數排名 62
圖表 52  2013-2021年中國購物中心累計商業建筑面積情況 63
圖表 53  2015-2021年中國購物中心投資占全國商業用房總投資比重情況 63
圖表 54  中國不同購物中心類型特點 64
圖表 55  消費者認為購物中心運營的關鍵因素 66
圖表 56  商戶眼中購物中心運營的關鍵因素 67
圖表 57  購物中心開發商認為運營最關鍵因素 68
圖表 58  部分購物中心業態組合 68
圖表 59  2016-2021年中國網絡購物市場交易規模 69
圖表 60  消費者認為商場購物優勢 69
圖表 61  消費者認為網絡購物優勢 70
圖表 62  中國購物中心企業前10 70
圖表 63  購物中心拓展放心調查結果 71
圖表 64  知名購物中心品牌開設購物中心數量 72
圖表 65  品牌商戶店鋪的首選目標 72
圖表 66  品牌商戶未來三年的擴張計劃 73
圖表 67  消費者在購物中心的逗留時間分布 74
圖表 68  消費者在購物中心的主要活動比例分布 74
圖表 69  中國購物中心零售業態并購交易趨勢 76
圖表 70  2021年中國十大購物中心、百貨、超市零售業并購交易 76
圖表 71  中國購物中心業態布局特征 82
圖表 72  購物中心各業態的單店面積與租金的關系 83
圖表 73  購物中心連鎖品牌商戶調研商戶業態分布 102
圖表 74  購物中心連鎖品牌商戶調研商戶經營模式分布 103
圖表 75  受訪商戶未來三年全國開店計劃 103
圖表 76  受訪商戶開店所在場所 104
圖表 77  商戶選擇購物中心的優先考慮因素 105
圖表 78  商戶對大型購物中心關鍵素質的關注度 105
圖表 79  購物中心的生命周期 107
圖表 80  購物中心的周期特征 108
圖表 81  中國購物中心發展潛力城市排名情況 110
圖表 82  北京燕莎奧特萊斯購物中心業態分布 123
圖表 83  2021年開業的萬達廣場一覽 128
圖表 84  2021年在建的萬達廣場一覽 129
圖表 85  2021年大連萬達集團主要財務指標 130
圖表 86  凱德商用中國區購物中心統計 131
圖表 87  2018-2021年凱德商用主要財務指標統計 133
圖表 88  華潤置地差異化生意模式圖 134
圖表 89  2018-2021年華潤置地有限公司部分購物中心運營情況統計 134
圖表 90  2018-2021年華潤置地有限公司資產與負債統計 135
圖表 91  2018-2021年華潤置地有限公司收入與利潤統計 135
圖表 92  2017-2021年華潤置地有限公司營業收入分行業情況表 135
圖表 93  上海世貿股份有限公司運營的購物中心情況 136
圖表 94  2021年上海世貿股份有限公司分行業情況表 137
圖表 95  2021年上海世貿股份有限公司業務結構情況 138
圖表 96  2021年上海世貿股份有限公司分地區情況表 138
圖表 97  中糧地產（集團）股份有限公司“大悅城”系類重點項目一覽 140
圖表 98  2021年中糧地產（集團）股份有限公司分行業情況表 141
圖表 99  2021年中糧地產（集團）股份有限公司業務結構情況 141
圖表 100  2021年中糧地產（集團）股份有限公司分地區情況表 141
圖表 101  文峰大世界連鎖發展股份有限公司購物中心門店情況 143
圖表 102  2021年文峰大世界連鎖發展股份有限公司分行業情況表 144
圖表 103  2021年文峰大世界連鎖發展股份有限公司業務結構情況 144
圖表 104  2021年文峰大世界連鎖發展股份有限公司分地區情況表 145
圖表 105  恒隆地產有限公司購物中心分布 146
圖表 106  2016-2021年恒隆地產有限公司收入與利潤統計 147
圖表 107  2016-2021年恒隆地產有限公司資產與負債統計 147
圖表 108  茂業國際控股有限公司全國開店進度情況 149
圖表 109  茂業國際控股有限公司購物中心情況 149
圖表 110  2018-2021年茂業國際控股公司營業收入與利潤統計 151
圖表 111  2018-2021年茂業國際控股公司資產負債情況統計 151
圖表 112  2021年茂業國際控股有限公司主要商店經營情況表 151
圖表 113  天虹商場股份有限公司門店類型分布情況統計 153
圖表 114  2021年天虹商場股份有限公司分行業及產品情況表 154
圖表 115  2021年天虹商場股份有限公司業務結構情況 155
圖表 116  2021年天虹商場股份有限公司分地區情況表 155
圖表 117  深圳市益田集團股份有限公司集團本部組織架構 157
圖表 118  深圳市益田集團股份有限公司下屬企業示意圖 157
圖表 119  深圳市益田集團股份有限公司購物中心運營情況 158
圖表 120  深圳市益田集團股份有限公司區域發展戰略示意圖 159
圖表 121  陽光新業地產股份有限公司購物中心運營情況 160
圖表 122  2021年陽光新業地產股份有限公司分行業及產品情況表 161
圖表 123  2021年陽光新業地產股份有限公司業務結構情況 162
圖表 124  2021年陽光新業地產股份有限公司分地區情況表 162
圖表 125  武漢南國置業股份有限公司購物中心運營情況 164
圖表 126  2021年武漢南國置業股份有限公司在建項目一覽表 165
圖表 127  2021年武漢南國置業股份有限公司分行業及產品情況表 165
圖表 128  2021年武漢南國置業股份有限公司業務結構情況 166
圖表 129  2021年武漢南國置業股份有限公司分地區情況表 166
圖表 130  開業后招商的類別 176
圖表 131  購物中心招商的類型（商家開店模式） 177
圖表 132  主力店招商工作的基礎 179
圖表 133  其他商家招商工作的基礎 180
圖表 134  2022-2027年主要年份中國購物中心數量預測 187
圖表 135  2018-2021年中國購物中心體量變化趨勢 188
圖表 136  2018-2021年購物中心商鋪數量變化趨勢 188
圖表 137  購物中心業態多元化趨勢 189

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